Tunisie : L’immobilier touche-t-il le fond ?

La Marsa est la ville où le mètre carré pour les appartements est le plus cher (3300 dt).

Comment se porte le marché de l’immobilier en Tunisie ? S’est-il remis de la crise causée par la pandémie ? Qu’en est-il de l’offre et de la demande sur les appartements neufs et anciens et du niveau des prix ? Mubawab, site spécialisé de l’immobilier en Tunisie, décrypte le mouvement du secteur au deuxième semestre de 2021.

Est-ce un euphémisme que de dire que le secteur de l’immobilier touche le fond ? Sinon, comment expliquer que tous les acteurs qui y interfèrent (promoteurs, acquéreurs, vendeurs, banquiers, magasins de matériaux de construction) dépérissent et disent ne pas entrevoir le bout du tunnel ?

N’y a-t-il pas, en définitive, des acteurs qui tirent profit de ce secteur ? Si cela est vrai, comment expliquer, alors, que des immeubles continuent à pousser comme des champignons, un peu partout dans les grandes agglomérations, que la demande augmente parallèlement à la hausse des prix ?

Baisse vertigineuse de l’offre

Le marché de l’immobilier est, sans doute, un secteur volatil, c’est pourquoi il est difficile d’en décrypter avec exactitude les contours. Il n’est pas évident de dire, par exemple, que l’immobilier est un bon placement ou, au contraire, c’est un secteur risqué ! Comme de dire aussi que l’inflation peut affecter les ventes ou que la baisse des prix ressuscitera la demande ? Cela dépend de la conjoncture et de facteurs aussi bien endogènes qu’exogènes.

L’immobilier semble être un secteur généraliste à bien des égards, soumis à toutes les variables et à tous les impondérables. Il peut pâtir, par exemple, de la hausse des prix des matériaux de construction et, dans le même sillage, de la baisse de la pluviométrie ! En cas de sécheresse, les crédits bancaires seraient orientés vers les agriculteurs au détriment des promoteurs immobiliers. Un raisonnement qui n’est pas faux en fin de compte !

Un autre exemple corrobore cela : comment expliquer que, chez nous, l’offre sur les appartements neufs et anciens a connu, au cours du deuxième semestre de 2021, une baisse vertigineuse de -30,95% alors que la demande a évolué de +12,8%. Cette offre s’est reprise durant les mois de novembre et septembre. A l’inverse, le mois d’août a connu un repli de 5% par rapport à son antécédent.

Quant à la demande, elle s’est alignée sur la même tendance que l’offre durant les mois de septembre, novembre et décembre, et elle l’a dépassée durant les 4 premiers mois du deuxième semestre 2021.

Les prix flambent

Le prix moyen du mètre carré des appartements a atteint, au 2ème semestre de 2021, 2500 dinars soit une hausse de 5,45% par rapport au premier semestre de la même année (2350 dinars). L’on observe une augmentation de +2,1% sur le prix des appartements anciens (2400 dinars) ainsi qu’une évolution positive de +4,1% pour les appartements neufs (2500 dinars) par rapport au premier semestre de la même année.

La Marsa (3300 dt), Ezzahra (1850 dt) et Les Jardins de Carthage (3450 dt) sont les villes ou les quartiers qui ont connu une hausse des prix pour les appartements, enregistrant des évolutions comprises entre +5% et +10%.

El Menzah (2600 dt) et Khezama (2500 dt) sont les villes ou quartiers avec les prix les plus stables pour les appartements, présentant des évolutions de prix minimes comprises entre 0% et +1%. L’on constate, par ailleurs, un léger recul situé entre -1% et -2% à Carthage (2650 dt), El Mourouj (1600 dt) et Ariana ville (2350 dt). Par ailleurs, des baisses allant de -5% à -10% sont notées à Akouda (2700 dt) et Boumhel Bassatine (2100 dt).

Il est à préciser que la Covid a changé, un tant soit peu, le comportement du consommateur quant au choix du logement. Le confinement en 2020 a eu, par exemple, comme effet secondaire le recours à des superficies plus grandes, à des espaces plus ouverts, comprenant un jardin, balcon ou terrasse. Ce scénario s’est inversé en 2021. L’on note un repli des superficies offertes, qui sont passées de 123 m² à 120 m² en moyenne, soit -2,44%.

Qu’est-ce qu’on peut dire finalement sur ce secteur sinon que malgré toutes les turbulences par lesquelles il peut passer, il demeure un placement sûr à terme. Marshall Fields disait : “Acheter de l’immobilier n’est pas seulement le meilleur moyen, le moyen le plus rapide, le moyen le plus sûr, mais également la seule façon de devenir riche”.

Puisse cela bétonner votre ambition !

Chahir CHAKROUN
Tunis-Hebdo du 11/04/2022

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